Litighi sulle pulizie condominiali? Ecco cosa dice la legge e chi è obbligato a pagarle

Ti è mai capitato di scendere le scale e pensare, “ok, qui qualcuno ha deciso che la polvere fa arredamento”? In condominio basta poco, un sacchetto lasciato nell’androne, un corridoio trascurato, un ascensore macchiato, e in un attimo la chat dei vicini si accende. Il punto, però, è sempre lo stesso: chi paga davvero le pulizie condominiali, e chi decide come farle?

Cosa dice la legge sulle parti comuni

Nel Condominio la regola di base è semplice, le parti comuni sono di tutti e le spese ordinarie per mantenerle decorose si dividono tra tutti.

Gli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile inquadrano scale, androni, corridoi, ascensori e in generale gli spazi condivisi come beni comuni. La pulizia rientra nella manutenzione ordinaria, quindi non è un “extra”, è parte della gestione normale dell’edificio.

Chi è obbligato a pagare, senza eccezioni fantasiose

Qui arriva la risposta che, nei litigi, fa più rumore: tutti i condomini devono contribuire.

In base all’art. 1123 c.c., la ripartizione avviene di norma secondo le tabelle millesimali, cioè in proporzione al valore della proprietà. Questo vale per:

• proprietari di appartamenti
• proprietari di box e garage
• titolari di negozi o uffici, se partecipano alle parti comuni interessate
• chi possiede unità anche piccole, perché l’obbligo nasce dalla comproprietà delle parti comuni

L’esonero non si può inventare “perché io non uso le scale” o “perché entro dal garage”. Un’esclusione può esistere solo se prevista da una diversa convenzione, tipicamente nel regolamento contrattuale, o se una parte non serve oggettivamente una certa unità, caso che va valutato con attenzione.

E il discorso dei piani alti?

Per le scale, spesso entra in gioco anche l’art. 1124 c.c., che può incidere sul riparto quando si considerano uso e usura. In pratica, non è raro che chi abita più in alto partecipi in misura diversa per alcune componenti legate alle scale, ma la pulizia delle aree comuni rimane comunque una spesa da sostenere collettivamente secondo i criteri approvati.

Amministratore e assemblea, chi fa cosa davvero

Quando le pulizie diventano un problema, di solito è perché i ruoli non sono chiarissimi.

Il ruolo dell’amministratore

L’art. 1130 c.c. gli affida compiti concreti: organizzare e curare la gestione ordinaria. Tradotto in vita reale, significa:

• individuare una ditta o un fornitore adeguato
• stipulare un contratto con condizioni chiare (frequenza, aree incluse, controlli)
• verificare la qualità del servizio e raccogliere segnalazioni
• riscuotere le quote e gestire la morosità, fino ad attivare il recupero secondo le procedure previste

Il ruolo dell’assemblea condominiale

L’assemblea approva preventivo e consuntivo, decide la frequenza e può stabilire regole pratiche. Ma c’è un limite importante, confermato anche in giurisprudenza: non può trasformare una spesa comune in un obbligo personale. In altre parole, può deliberare il servizio di pulizia e il suo costo, ma non può imporre a un singolo condomino un turno di pulizia “obbligatorio” come se fosse una prestazione individuale coatta.

Litigi e mancati pagamenti, come si risolvono (senza farsi venire l’ulcera)

Quando qualcuno non paga o contesta, il percorso tipico è questo:

1. segnalazione all’amministratore, con richieste puntuali e documentabili
2. verifica del contratto e delle delibere, perché spesso il nodo è lì
3. sollecito e messa in mora per il moroso, se il problema è il mancato versamento
4. se necessario, azione legale per il recupero crediti e tutela del condominio

La cosa utile da ricordare è che la delibera assembleare e i riparti approvati fanno da bussola. Se sono corretti, l’obbligo di pagamento resta.

Piccoli accorgimenti che evitano grandi guerre

Ho visto più condomini pacificarsi con tre scelte pratiche, semplici ma decisive:

• ditta qualificata, iscritta in Camera di Commercio, in regola con il D.M. 274/1997, con assicurazione per eventuali danni
• frequenza chiara, ad esempio scale lavate settimanalmente, intensificando in edifici con molto passaggio
• controlli leggeri ma costanti, un registro interventi o foto periodiche nelle aree critiche (androne, ascensore, zona rifiuti)

Alla fine, la legge è piuttosto lineare: la pulizia delle parti comuni è una responsabilità condivisa, si paga in base ai millesimi, e si gestisce con decisioni assembleari e un amministratore che faccia davvero da regista. Quando questo equilibrio c’è, anche le scale sembrano più luminose.